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聚焦“灰犀牛”,防范房地产金融风险

文章来源:GARP

发布时间:2021-09-06 16:46

阅读:296

近年来,我国防范化解金融风险攻坚战取得重要阶段性成果,守住了不发生系统性金融风险的底线。8月17日召开的中央财经委员会第十次会议强调,确保经济金融大局稳定,意义十分重大。要坚持底线思维,增强系统观念,遵循市场化法制化原则,要统筹做好重大金融风险防范化解工作;要确保经济金融大局稳定,夯实金融稳定的基础,处理好稳增长和防风险的关系,巩固经济恢复向好势头,以经济高质量发展化解系统性金融风险,防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险。

据《证券日报》报道,多位专家在近日接受记者采访时都表示,房地产市场风险和地方隐形债务风险是需要重点防范的两大风险点。其中,粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒认为,由于房地产企业形成了高价格、高库存、高杠杆、高度金融化以及与其他行业高度相关的特性,巨大的资金虹吸效应通过银行及影子银行显效,强化了房企债务违约风险向金融体系的传导。

房地产是我国金融风险的重大影响因素

当前我国正处于新旧经济转型的关键阶段,随着金融去杠杆、疫情冲击、结构性缩紧信用、广义流动性退潮等因素叠加,房地产企业债务风险逐步大面积暴露,有的企业已经出现流动性紧张,债务违约事件频发。

表1. 近期房地产企业债务违约事件频发

聚焦“灰犀牛”,防范房地产金融风险

中国银保监会主席郭树清曾在署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中指出,房地产与金融业深度关联。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”,隐形债务是潜在的金融风险触发点。

中国人民银行最新发布的《2021年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示,2021年二季度末,金融机构人民币各项贷款余额185.5万亿元,其中人民币房地产贷款余额50.78万亿元,占比27.4%。房地产贷款中,个人住房贷款余额36.58万亿元,约占人民币房地产贷款余额的72%。如图1所示,近六年内房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比例均大于25%。此外,房地产贷款余额同比增长率长期高于金融机构贷款余额同比增长率。这些数据说明了房地产与金融业深度关联,房地产已经成为我国金融风险的重大影响因素。

图1. 房地产贷款余额及同比增长率(单位:万亿元)

聚焦“灰犀牛”,防范房地产金融风险

数据来源:中国人民银行

房地产行业与金融行业深度联系,房地产住房价格波动的风险会给银行业带来巨大的压力。平安证券发布的《中国房地产深度研究报告》就曾经从多个角度对住房价格风险进行分析,并对房价下跌进行了压力测试。其中《中国房地产深度研究报告之三:房价下行是否会引爆银行业危机?——涉房贷款估算与银行压力测试》给出了综合压力测试结果,认为房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。房地产行业风险一旦爆发,农商行和股份制银行将首当其冲,国有商业银行抗风险能力较强。风险水平从低到高依次为:五大行<城商行<股份制商业银行<农商行。事实上,复杂的现实情况远非模型能够准确估计,房价下跌带来金融市场、实体市场和市场心理的连锁反应可能要超过预期。

房地产金融风险分析

房地产与金融业深度联系,房地产是我国金融风险的重大影响因素。房地产金融风险主要体现在以下几个层面:

1. 违约事件导致的信用风险

房地产开发周期分为投资决策、前期、建设、租售四个阶段。在房地产投资开始时,房地产开发商拥有最大的不确定性和风险性,其中贷款融资方面的风险最大,造成这种信贷风险的原因在于借贷双方之间存在着严重的信息不对称。银行贷款给房地产开发企业后,很难控制资金的流向和使用情况。房地产开发企业贷款的资金往往数额很大,一旦银行等金融机构将贷款发放给缺乏资产和信用的房地产开发商,则会承担很大的信用风险。

2. 流动性风险

流动性风险是指金融机构无充足的现金与流动性资产,造成其无法归还到期债务,客户无法实现及时提取存款的情况。比如房地产金融中,房地产为借款抵押物,如果借款人无法按期偿还相应贷款分期付款额度时,贷款损失要从抵押房地产中获取补偿。此时一旦出现房地产变卖不顺,银行因为缺乏现金也会引发相应的流动性风险。

3. 利率风险

利率风险是指市场利率变动的不确定性给金融机构造成损失的可能性。房地产金融中的利率风险,主要来自于房地产开发商贷款利率和个人按揭贷款利率的变动。当利率下调时,存量长期存固定款利率按照存款时约定的利率执行,而存量浮动贷款利率却每年按照新的利率执行。利率的变化影响着房地产市场的需求以及房地产开发商的预期收益。房地产金融业务的期限一般比较长,利率变化越频繁,利率风险也就越大。

4. 系统性风险

系统性风险是指那些能够影响整个金融市场的风险因素引起的,这些因素包括经济周期、国家宏观经济调控政策以及政府有关房地产市场的政策等。房地产金融系统性风险主要涉及政治、经济、社会心理等宏观因素,是一种全局性风险。

多层面合作防范房地产金融风险

随着我国房地产市场从“供不应求”的阶段进入到“总量平衡、区域分化”的新阶段,我国房地产市场面临新的形势,房地产企业负债率依然保持高位,家庭房地产杠杆率持续攀升,需要更重视有效防范房地产金融风险。

2020年以来,我国防范房地产金融风险的决心并没有因为疫情而有所放松。为促进房地产市场平稳健康发展,构筑房地产市场信贷防火墙,监管部门先后通过“三道红线”和房地产贷款集中管理制度,分别从房地产企业和商业银行两方面发力,收紧房地产融资需求和供给,成为挤出楼市泡沫的关键举措。一系列房地产金融调控举措的出台,体现出监管遵循系统观念实施调控,更彰显监管部门牢牢坚持“房住不炒”定位的决心。

目前,重大金融风险的防范和化解任重而道远,特别是房地产金融风险的治理,要把“防范”放在首位,同时需要多层面合作逐步化解这只“灰犀牛”。结合国务院发展中心市场经济研究所副所长邓郁松和粤开证券研究院副院长罗志恒的研究结论,防范房地产金融风险可以从以下几个方面展开:

一是宏观政策和金融市场层面,要坚持稳健的货币政策,推进利率市场化改革。培育健康区域性、行业信用环境,建立贷款风险共担机制,引导金融机构按市场化原则发放贷款。要坚持中性的房地产金融政策,对房地产金融审慎管理,既不鼓励也不抑制对房地产企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。

二是金融机构层面,紧跟政策导向,加强风险治理。严控贷款流向,避免流向产能过剩等重点风险领域。增加普惠型小微企业贷款,支持小微企业发展,服务实体经济。综合运用重组、债转股、核销等多种手段,化解不良资产。

三是房地产企业层面,面对发展阶段变化、区域市场分化和融资环境变化的新形势,房地产企业的分化也在加剧,一些高负债率、高融资成本的企业经营压力显著加大。房地产企业应深刻认识“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,适时调整投融资安排以及企业的开发战略,改变传统的以规模快速扩张为主的发展战略,转向更加强调稳健经营、可持续发展和转型升级的发展战略。

四是金融监管层面,加强审慎监管,保障金融体系高效稳健运行。优化风险评估体系,加强对房地产债务金融统计工作,监测可能产生金融风险的领域。实行全面监管、穿透监管和协同监管,杜绝金融机构违规向房地产发放贷款,防止负债率过高的房地产企业进一步加杠杆。

通过宏观政策、金融机构、房地产企业以及金融监管的多层面合作,不断防范和逐步化解我国房地产金融风险,才能做到经济的安全增长,从而保证我国经济高质量发展。

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讲师认证:高级讲师

曾先后担任深圳某国有股份制商业银行金融市场部研究员、加拿大UAT TRADING SERVICE交易公司操盘手兼日内策略研究员、加拿大圣玛丽大学Sobey商学院CFA项目培训讲师,独立负责六门研究生课程教学,以及CFA项目全科培训工作;熟练应用英语进行专业教学;曾服务过的企业有中国银行华夏银行、中国建设银行、国信证券等等。

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